Жилище в ловушке нацпроекта: для «прорыва» нет ни строителей, ни покупателей

Жилище в ловушке нацпроекта: для «прорыва» нет ни строителей, ни покупателей
По результатам 2019 года жилищное стройку в Российской Федерации может продемонстрировать рост в первый раз с 2015 года, когда был установлен рекорд постсоветского периода сдачи жилища — 85,35 млн кв. м.
Пост опубликован: 13.01.2020

Опрометчивая отмена долевого строительства с переходом на проектное выделение денежных средств строительных организаций поставила на грань раззорения огромное количество маленьких компаний, которые не в силах вписаться в новые правила игры — в итоге стройка вырастает лишь в тех немногих регионах, где лицо рынка определяют серьезные участники. Однако построенное жилище еще необходимо реализовать, а с этим у строительных организаций дела обстоят все ужаснее, если судить по резко упавшим размерам предоставления ипотечного займа. Последнее событие в особенности тревожно: проценты по ипотечным займам на данный момент находятся на как никогда невысоком уровне, но платежеспособный спрос на данный денежный продукт, вероятно, закончен. Общий вывод из всех этих тенденций печален: плановые характеристики нацпроекта «Жилище и городская среда», которые предполагали рост сдачи жилища в полтора раза к 2024 году, вначале были безмерно завышены и невыполнимы.

За 10 месяцев текущего года в Российской Федерации было введено в эксплуатацию 55,6 млн кв. метров жилища — рост к тому же периоду прошедшего года составил 8,2 %, сказал не так давно на совещании комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ заместитель руководителя Министерства строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Итог, на 1-ый взор, впечатляющий, в особенности если вспомнить, что в предыдущие 3 года размер жилищного строительства неприклонно снижался. После наивысшего 2015 года спад сдачи жилища составил приблизительно 13% — по результатам 2018 года в Российской Федерации было введено в эксплуатацию 75,3 млн «квадратов».
Но в реальности поводов для оптимистического настроя не много. Это становится ясно даже из самых общих характеристик, приведенных заместитель министра: порядка пятьдесят два процента ввода жилища (28,9 млн кв. м) пришлось на личное жилищное стройку (ИЖС), а в секторе многоэтажных домов (26,7 млн кв. м) увеличение составило всего 1,9 % к такому же периоду прошедшего года. Очевидно, нет ничего отвратительного в том, что население интенсивно строится своими силами, но необходимо помнить, что и возможности для статистических манипуляций в секторе ИЖС значительно большее количество, чем в строительстве силами компаний и компаний.
Суть в том, что статистика ИЖС формируется отталкиваясь от данных о регистрации жилища, а как следует, в нее попадают данные не лишь о домах, которые были построены не так давно, да и о недвижимого имущества, которую жители зарегистрировали в рамках «дачной амнистии» (в прошедшем году данный процесс резко ускорился в связи с ожиданиями ее отмены), также о бессчетных пристройках, перепланировках и т. д. В итоге выходит прекрасная цифра,которая имеет только опосредованное отношение к настоящей стройке. А также, с августа в сведения о жилищном строительстве врубаются дома, которые были построены жителями на участках для осуществления садоводства — за девять месяцев, в соответствии со сведениями службы госстатистики, этого жилища было введено порядка 330 тысяч кв. м на территории всего государства. Значимый простор для махинаций есть и в секторе масштабного строительства: как понятно, большая часть многоэтажных домов сдается под конец года, при этом данный процесс обычно сопровождается трудными переговорами строительных организаций с государственными служащими, которым нужно продемонстрировать вышестоящему начальству все ту же прекрасную цифру.

О настоящей же положения дел в сфере жилищного строительства можно судить по ряду независимых аналитических исследовательских работ и высказываниям самих строительных организаций.

«Текущая положение дел в жилищном строительстве остается сложный. Строй организации консервативно оценивают возможности развития отрасли, невзирая на высшую необходимость в улучшении условий проживания: уровень обеспеченности жильем в Российской Федерации остается ниже, чем в большинстве государств Восточной Европы. Развитие жилищного строительства сдерживается слабеньким спросом, прежде всего в итоге понижения в последние несколько лет настоящих доходов жителей. Иным ограничивающим фактором выступает демографическая положение дел», — говорится в октябрьской аналитической записке Центробанка РФ по жилищному строительству.
Определенная база для роста характеристик ввода жилища на данный момент вправду есть. Как подчеркивают специалисты ЦБ, с начала 2018 года в Российской Федерации наблюдалось приметное повышение площади квартир, которые находится в стадии строительства, — за год она выросла с 110 млн до 135 млн кв. м. Разъясняется это просто: строительные компании рвались начать работы на самом большом числе новых объектов, чтоб получить возможность их окончания по старым правилам долевого строительства, по которым строится порядка семьдесят процентов квартир. Однако в реальности подобное положение дел только говорит об атмосфере неясности в числе строительных организаций. По данным наблюдения Центробанка РФ, их ожидания изменения размеров производства остаются на уровнях ниже докризисных значений, на сравнимо низких уровнях остаются и ожидания изменения спроса. При этом издержки строй компаний, в соответствии с опросом, вырастают, также из-за начавшегося перехода к механизмам проектного выделения финансовых средств и эскроу-счетам, также из-за случившегося увеличения НДС.

Идентичные опаски прозвучали в процессе круглого стола по реализации государственного проекта «Жилище и городская среда», который был проведен на днях Государственным объединением строителей (НОСТРОЙ). Сначала в процессе мероприятия было подчеркнуто, что, невзирая на рост текущих характеристик, ввод жилища все равно отстает от плановых характеристик нацпроекта на этот год — 88 млн кв. метров. Подобное положение дел свойственна для всех без исключения общегосударственных округов, однако Москва показывает приметное опережение планов, — в соответствии со сведениями службы госстатистики, в столице за девять месяцев текущего года ввод жилища вырос в два раза (большой вклад в это занесла несчастная замещение). Совсем другая картина — в Санкт-Петербурге, где за этот же период жилищное стройку свалилось на четверть. Практически на двадцать процентов просела сдача жилища в Ленинградской области, а в Подмосковье падение составило 9,6 %.

Как отмечается в материалах указанного круглого стола, после 1 июля 2018 года, когда начался процесс перехода на новую схему выделения финансовых средств жилищного строительства, строительные компании получают очень не много разрешений на стройку. Если за весь прошедший год их было выдано на приблизительно 52 млн кв. метров жилища, что сравнимо с 2016 годом, то за девять месяцев текущего года строительные компании получили разрешение лишь на 4 млн кв. метров, в связи с чем уже в предстоящем году может начаться падение размеров ввода жилища.
Подобное положение дел не стала для строителей кое-чем нежданным — о схожих перспективах большая часть профессионалов рынка жилищного строительства сообщали еще на старте перемены его выделения финансовых средств. Для значимой части маленьких и средних строительных организаций переход на систему проектного выделения финансовых средств оказался просто неосуществим в связи с их несоответствием требованиям банков. Из порядка 641 миллиардов рублей средств проектного выделения финансовых средств, который был предоставлены на конец октября, больше половины (326,8 миллиардов рублей) пришлось на Москву, а в 24 регионах данный механизм так и не заработал.

Прямым следствием этого становится увеличение количества раззорений в отрасли.
По данным Одного списка строительных организаций, за прошедшие 18 месяцев (май 2018 года — сентябрь 2019 года) число строительных организаций в активной процедуре раззорения подросло с 294 до 489 компаний, а объемы неоконченного ими строительства, при этом, с 7,9 млн до 11 млн кв. метров. Порядка пятой части недостроя приходится на Московской области, еще по девять процентов — на Ленинградскую область и Краснодарский край, доля города Москва составляет шесть процентов.
Сейчас в государстве в стадии строительства располагается 118,26 млн кв. метров жилища, которое возводится в рамках общегосударственного закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), докладывал сначала октября глава комитета по строительству коммерческой организации «ОПОРА РФ» Дмитрий Котровский. Данный размер, как он сообщает, делают 3 857 строительных организаций, и только 759 из них получили одобрение банков на стройку 18,7 млн кв. метров с внедрением механизма проектного выделения финансовых средств. Еще приблизительно 2,5 тысячи строительных организаций продолжали стройку с прямым привлечением средств людей 71 млн «квадратов», а оставшиеся (661 строительная организация) вошли в зону риска — по возводимым ими 28 млн кв. метров жилища инфы об источнике выделения финансовых средств не было.

«Отталкиваясь от практики крайних лет, в отношении таковых компаний будут начаты процесса признания неплатежеспособности, а дольщики, купивш?? в их объектах квартиры, будут включены в список обманутых участников долевого строительства и будут ожидать, когда правительство в лице ППК „Фонд защиты прав людей — участвующих долевого строительства“ выстроит и передаст им их жилище», — рассказал Котровский.

И если на сей день в списке обманутых участников долевого строительства, по оценкам рабочей группы ЕР по защите прав долевых собственников, считается приблизительно 200 тысяч человек, то в наиблежайшие 3 года их число может возрасти на 176−340 тысяч человек. К такому выводу пришли специалисты Института экономики роста имени Столыпина, проведя еще в 2018 году исследование рисков перехода строительной отрасли на проектное выделение денежных средств.
Положение дел усугубляет рост сроков строительства, который увеличивает время оборачиваемости капитала в отрасли. Если в 2016 году средний период строительства многоэтажного дома составлял 29,5 месяца, то сейчас это уже 37,8 месяца. Среднее время переноса намеченных сроков сдачи жилища за это время подросло с 2,2 до 7,8 месяца, — соответственно, доля жилища, сданного в эксплуатацию своевременно, свалилась с пятьдесят девять процентов до двадцать девять процентов.
Недоступность проектного выделения финансовых средств в регионах, высочайшая административная и финансовая перегрузка при присоединении к сетям, маленький платежеспособный спрос на жилище, недостаток земляных участков для жилищного строительства, недостающее выделение денежных средств строительства соц объектов — таковы главные системные трудности строительной отрасли, бывш?? установлены в процессе публичного наблюдения, который провела ассоциация «НОСТРОЙ».
«По факту мы осознаем — и такие сведения уже полностью беспристрастна на 1 декабря, — что нацпроект в текущем году, к огорчению, по всем показателям реализован не будет», — резюмировал заместитель президента ассоциации Антон Мороз на недавнем круглом столе.
Нельзя сообщить, что у госслужащих нет осознания серьезности этих вопросов. Еще сначала октября курирующий строительный нацпроект заместитель премьер-министра кабинета министров России Виталий Мутко предложил создать меры по поддержке маленьких строй компаний, которые испытывают трудности с получением проектного выделения финансовых средств. А спустя недолговременное время от такого же Мутко поступило и поболее радикальное предложение — заморозить плановые характеристики нацпроекта на 2019−2021 годы на уровне 75,7 млн кв. метров. В качестве обоснования этого решения были выдвинуты три предпосылки: ВВП России вырастает ужаснее, чем ожидалось; средние проценты по ипотечным займам понижаются медлительнее, чем было намечено; переход на проектное выделение денежных средств идет не так, как рассчитывали. Предложенные Министерством строительства поправки в данный механизм, по имеющимся сведениям, не обнаружили поддержки на уровне ЦБ.

Информация о выдаче займов по ипотеке за прошедшие месяцы сообщает про то, что трудности подстерегают жилищное стройку не лишь на стороне предложения, да и на стороне спроса. Признаки замедления предоставления ипотечного займа, которая полностью отлично поддерживала строителей в предыдущие пару лет, стали приметны уже в первом полугодии. За пол года было выдано 575,5 тысячи займов по ипотеке — на 13,2 % менее, чем за этот же период 2018 года, а их общий размер уменьшился на три с половиной процента, с 1,3 трлн до 1,26 трлн. Сокращение предоставления ипотечного займа было зафиксировано в первый раз с первых шести месяцев 2015 года, но тогда это было соединено с резким ростом ставок предоставления кредита после увеличения главный ставки ЦБ. Сейчас же спад произошел в условиях долгого понижения главный ставки, прямо за которой понижалась и цена ипотеки для конечных заемщиков.
Ожидалось, что в связи с новым понижением ставки ЦБ во 2-м полугодии ипотека активируется, но это не случилось. На круглом столе, который не так давно проводила ассоциация «НОСТРОЙ», приводились эти сведения: в согласовании с паспортом нацпроекта, число предоставленных займов по ипотеке в 2019 году должно было составить 1,5 млн единиц, но на конец ноября было выдано лишь 889 тысяч, другими словами около шестидесяти процентов от плана. На первичном же рынке реальный размер предоставления ипотечного займа оказался меньше половины от намеченного — 241,3 тысячи займов против 600 тысяч. «Отставание довольно суровое», — сообщил Антон Мороз, дополнив, что и динамика понижения ставок пока не соответствует ожиданиям. В рамках нацпроекта подразумевалось, что она в 2019 году снизится до 8,9 % годичных, но на нынешний момент в среднем по стране она составляет 9,68 %, а в некоторых регионах — Далекий Восток, Сибирь, юг — она выше среднего.
Как показало недавнее исследование бюро кредитных историй «Эквифакс», по результатам 9 месяцев сокращение количества выдаваемых ипотечных займов наблюдалось в девяносто процентов регионов, а рост — лишь в 7 субъектах федерации, при этом в главном тех, где имелась начальная низкая база (к примеру, Республику Крым, Севастополь, Республика Дагестан). Вместе с тем, по данным компании FinExpertiza на начало второго полугодия, общий долг граждан России по ипотечным кредитам достиг уже 7 трлн рублей, увеличившись с 2014 года на 2,6 трлн рублей. Тем более охват жителей ипотекой как и раньше невелик. В середине 2017 года глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник рассказывал, что в то время ипотеку в Российской Федерации выплачивали приблизительно 4,5 млн человек — порядка 5,5 % от трудоспособного жителей государства. В 2018 году, когда ипотека демонстрировала наивысший рост, эта доля, непременно, возросла, но навряд ли принципно — без значительного роста доходов жителей, которого как и раньше нет, ипотека будет оставаться побуждением достаточно ограниченного внедрения.